Ипотека и долги застройщиков: что происходит на рынке жилья
Ипотечный рынок достиг исторического максимума: к 1 августа 2026 года задолженность населения по ипотеке составила 24,7 трлн рублей. Из них 22,5 трлн находятся на балансе банков, ещё 2,2 трлн секьюритизированы и размещены в ценные бумаги.
Объем выдачи ипотеки в июле снизился почти на четверть по сравнению с июнем, в основном из‑за ужесточения условий государственной поддержки.
Строительство жилья и регионы: основные цифры
На конец августа в России строится 120,61 млн кв. м жилья в многоквартирных домах (без учета ЖСК). В Сибири наиболее развитые регионы демонстрируют снижение темпов: Новосибирская область — на 0,9%, Красноярский край — на 8,5%.
Ещё сильнее падение наблюдается в Туве -18,3% и Хакасии -40,1%, хотя в Хакасии действует расширенная программа «Семейная ипотека».
Темпы текущего строительства в Кузбассе +0,1% и Иркутской области +2,1% минимальны; наиболее высокие темпы роста — в Омской +20,9% и Томской областях +31,3%.
Долг застройщиков по проектному финансированию
Задолженность застройщиков по проектному финансированию достигла исторического максимума в 10,8 трлн рублей, что составляет около 10,5% всей задолженности корпоративного сектора перед банковской системой.
По данным гос. корпорации ДОМ.РФ, за первое полугодие российские застройщики запустили 19,4 млн кв. м жилья, что на 12,1% больше чем за аналогичный период 2025 года. Уровень распроданности снизился с 52% до 49%. Более 57% продаж зависят от ипотеки с господдержкой; программа «Семейная ипотека» ужесточается.
Лучший уровень распроданности новостроек показывают Москва (47%), Санкт‑Петербург (40%), а также Хабаровский край (41%), где действует программа «Дальневосточная ипотека»; в остальных регионах ситуация хуже: Новосибирская область — 25%, Красноярский край — 20%.
Ипотека и аренда: сравнение
«Домклик» изучил соотношение платежей по ипотеке и долгосрочной аренде в крупнейших городах. Рыночная ипотека по‑прежнему дороже аренды на локальных рынках, но в трех городах разница стала минимальной: Москва — 13%, Владивосток — 13,6%, Новосибирск — 14%.
Во многих регионах разница между арендой и ипотекой составляет от ‑20% до ‑30%, что пока не делает рынки взаимозаменяемыми. Самая сложная ситуация для ипотечного кредитования относительно аренды в Краснодаре -36,4%, Омске -36,5% и Ростове‑на‑Дону -37,4%.
Страхование ипотечного жилья и влияние дронов
Некоторые банки начали требовать страхование ипотечного жилья от ударов беспилотников, но тарифы пока не растут. Банки, имеющие аффилированные страховые компании, перестали навязывать страхование у своих клиентов, что способствует снижению платежей.
Меры поддержки после атак дронов
Минфин РФ подготовил меры поддержки для предпринимателей, пострадавших от атак дронов на склады, предусматривающие отсрочку уплаты всех налогов (кроме НДС на импорт) и страховых взносов на 12 месяцев при ущербе выше 5% годового оборота.
Меры предусматривают отсрочку и для самой группы компаний, а также запрет на налоговые проверки для пострадавших предпринимателей. Решение может снизить градус напряженности на рынке перед выборами в Государственную Думу.
Это обзор ключевых тенденций на рынке жилья и ипотечного кредитования.
